Финансовая модель: реконцепция объекта
Excel-ready логика и расчёт. Структура листов, формулы, ключевые цифры и финансовое заключение. Модель переносится в Excel 1-в-1.
1. Ключевые допущения
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь стр. 1 | 5 861,3 м² |
| Площадь стр. 2 | 736,0 м² |
| Площадь стр. 4 | 213,8 м² |
| Общая площадь | 6 811,1 м² |
| Текущая арендуемая площадь | 6 546,8 м² |
| Потенциальная площадь после реконцепции | 9 572,8 м² |
| Реконструируемая площадь | 2 598,6 м² |
| Прирост полезной площади | 3 026,0 м² |
| Цена покупки объекта | 650 000 000 руб. |
| Комиссия брокера 3% | 19 500 000 руб. |
| CAPEX реконструкции | 149 000 000 руб. |
| Расходы на сделку | 1 000 000 руб. |
| Итого инвестиций | 819 500 000 руб. |
| CAPEX на 1 м² реконструкции | 57 338,57 руб./м² |
| Ставка дисконтирования для NPV | 20% |
| Exit cap rate | 11% |
| Земельный налог | 4 188 292 руб./год |
2. Инвестиции и CAPEX
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Покупка объекта | 650 000 000 |
| Комиссия брокера 3% | 19 500 000 |
| Расходы на сделку | 1 000 000 |
| CAPEX реконструкции | 149 000 000 |
| Итого собственный капитал | 819 500 000 |
Цена входа на общую площадь: 95 432 руб./м²
Цена входа на полезную площадь после реконцепции: 85 608 руб./м²
3. Доходная часть
Текущая аренда
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Текущая площадь | 6 546,8 м² |
| Средняя ставка | 1 501,71 руб./м²/мес. |
| Текущий арендный доход в год | 117 976 740 руб. |
| Возмещаемые коммунальные расходы | 6 000 000 руб./год |
Стабилизированная аренда после реконцепции
| Сегмент | Площадь, м² | Ставка, руб./м²/мес. | Доход в год, руб. |
|---|---|---|---|
| Нереконструируемая часть | 4 115,8 | действующие договоры | 62 917 620 |
| Реконструируемая часть после СМР | 5 457,0 | 2 100 | 137 516 400 |
| Итого арендный доход | 9 572,8 | — | 200 434 020 |
| Возмещаемые коммунальные | — | — | 6 000 000 |
| Итого доход на стабилизации | — | — | 206 434 020 |
Средняя ставка на стабилизации: 1 744,75 руб./м²/мес.
4. OPEX на стабилизации
| Статья | Сумма, руб./год |
|---|---|
| Налог на имущество | 12 480 316 |
| Земельный налог | 4 188 292 |
| Коммунальные расходы собственника | 6 908 993 |
| Охрана + уборка | 500 000 |
| Капитальный и текущий ремонт | 500 000 |
| Ремонт и техобслуживание | 1 255 074 |
| Страхование | 660 690 |
| Фиксированный OPEX | 26 493 365 |
| Управление объектом 2% | 4 008 680 |
| Итого OPEX | 30 502 045 |
NOI на стабилизации: 206 434 020 − 30 502 045 = 175 931 975 руб./год
5. Денежный поток проекта
Сроки: приобретение — 09.2026; начало реконструкции — 12.2026; срок реконструкции — 3 мес.; стабилизация — 02.2029; срок владения — 60 мес.; выход — 2031 г.
| Год | NOI, руб. | CAPEX, руб. | Exit, руб. | Чистый CF, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 31 708 000 | −720 167 000 | — | −688 459 000 |
| 2027 | 110 556 000 | −99 333 000 | — | 11 223 000 |
| 2028 | 150 670 000 | — | — | 150 670 000 |
| 2029 | 175 651 000 | — | — | 175 651 000 |
| 2030 | 175 932 000 | — | — | 175 932 000 |
| 2031 | 131 949 000 | — | 1 599 382 000 | 1 731 331 000 |
Exit-стоимость: 175 931 975 / 0,11 = 1 599 382 000 руб.
6. Показатели эффективности
819,5 млн
Total Investment
175,9 млн
Стабилизированный NOI
30,8%
IRR проекта
+308 млн
NPV @ 20%
2,90x
Equity Multiple
190%
ROI за период
4,4 года
Payback Period
21,5%
Доходность на стабилизации
7. Чувствительность к Exit Cap Rate
| Exit cap rate | Exit value, млн руб. | IRR | NPV @20%, млн руб. | Equity Multiple |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 1 759,3 | ≈ 32,6% | ≈ 372 | 3,09x |
| 11% | 1 599,4 | ≈ 30,8% | ≈ 308 | 2,90x |
| 12% | 1 466,1 | ≈ 29,2% | ≈ 254 | 2,74x |
| 13% | 1 353,3 | ≈ 27,7% | ≈ 209 | 2,60x |
| 14% | 1 256,7 | ≈ 26,5% | ≈ 170 | 2,48x |
| 15% | 1 172,9 | ≈ 25,3% | ≈ 136 | 2,38x |
Вывод: проект остаётся экономически привлекательным даже при exit cap rate 15%. Основная чувствительность — к ставке выхода, ставке аренды новых площадей и фактическому OPEX.
8. Вопросы и расхождения, которые нужно зафиксировать
- Земельный налог не указан. Принято 1,5% от кадастровой стоимости: 279 219 471,86 × 1,5% = 4 188 292 руб./год. Если это не налог, а доход от аренды ЗУ, результат улучшится.
- Ставки стр. 2 и стр. 4, вероятно, перепутаны. В листе «Аренда»: стр. 2 — 213,8 м², база 281 138 руб./мес. → 1 314,96 руб./м²; стр. 4 — 312,9 м², база 494 802 руб./мес. → 1 581,34 руб./м². В листе «Данные для финмодели» указано наоборот. В модели использована логика листа «Аренда».
- Период выхода на стабилизацию. В данных указано 30 мес., но дата стабилизации 02.2029 соответствует примерно 24 мес. от начала сдачи. В базовой модели использован ramp 24 мес. по датам. При 30 мес. IRR немного снизится.
- Налоговый режим не определён. Не заданы ОСНО/УСН, НДС, налог на прибыль, налог при продаже. В модели они не учтены. Для финального расчёта инвестору нужно добавить налоговый блок.
- Не задана ставка дисконтирования. Для NPV принята 20%. Если использовать 15–18%, NPV будет существенно выше.
- Не задан exit cap rate. Для базового сценария принят 11%. Это ключевой параметр для IRR/NPV.
9. Итоговое финансовое заключение
Проект выглядит экономически целесообразным при принятых допущениях.
Ключевые драйверы
- вход по цене около 95,4 тыс. руб./м² общей площади;
- CAPEX реконструкции около 57,3 тыс. руб./м²;
- рост арендопригодной площади с 6 546,8 до 9 572,8 м²;
- стабилизированный NOI около 176 млн руб./год;
- IRR в базовом сценарии — около 30,8%;
- NPV @20% — около +308 млн руб.;
- Equity Multiple — около 2,9x;
- Payback — около 4,4 года.
Основные риски
- фактическая ставка аренды ниже 2 100 руб./м²;
- рост CAPEX;
- задержка выхода на стабилизацию;
- рост OPEX выше индексации 5%;
- снижение стоимости выхода / рост exit cap rate;
- неопределённость по налогам.
В платной версии для Вас листы: Допущения, Доходы, OPEX, CAPEX, Cash Flow, Показатели, Чувствительность, Waterfall.